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小区公共收益该咋争取?

时间: 2020-06-03 09:44:29 来源: 新消息报 作者: 张雪梅 编辑: 王艳蕊

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    《中华人民共和国民法典》(以下简称民法典)已由第十三届全国人民代表大会第三次会议于5月28日通过,将于2021年1月1日起施行。随着民法典的正式颁布,“小区公共收益金如何分配”“小区业主维权难如何破解”等社会热点问题再次成为人们热议的话题。那么,关于小区内属于业主共有的收入,你知道多少?如何运用现有法律,维护自己应得的权益?

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    业主共有收入,发放小区没几个

    民法典物权编第二百八十二条【共有部分的收入分配】明确规定:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

    记者了解到,小区内属于业主共有的收入主要有以下几个方面:公共道路停车费(必须留有消防通道4.5米以上的距离,消防车通行4米、偶有非机动车辆留0.5米的距离);各运营商交纳的场地使用费;信号输入或改造费用;电梯间及楼梯间广告收益;公共区域广告收益等。

    6月2日,记者在走访中发现,除部分老旧小区外,银川大部分小区存在电梯间或楼梯间广告、小区内宣传栏广告以及收费停车位、小区大门、停车场档杆广告等。

    新消息报曾于2019年12月30日刊发了银川市中瀛御景小区将公共收益金103万元拿出来发给业主一事。记者针对民法典物权编中规定的业主共有收入和中瀛御景小区给业主发钱这两个关注点,采访了部分市民。

    家住金凤区尚景世家的苏女士吐槽:“小小的电梯里居然有5块广告牌,这部分广告费是不是应该发给业主呢?”

    家住金凤区鸣翠春天的马先生告诉记者:“我在这个小区住了10年,从没有看到物业公司对公共收益金收入和支出进行公示。”

    家住兴庆区唐徕小区的陈先生说:“看到新闻说有的小区给业主发‘红包’,我们小区啥时候也能将公共收益金发给业主呢?”

    家住永宁县阳光花园B区的王永飞说:“小区车辆不少于300辆,收的停车费也不知道做啥了,希望物业收费合理、透明,能多做点利于小区的好事。”

    金凤区鲁银城市公元居民许新说:“物业应该把属于业主的公共收益金发给业主,但我从来没有收到物业的收益明细和分账。”

    金凤区阅海万家居民楠枫说:“强烈支持中瀛御景小区的做法并建议其他小区效仿。”

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    发钱一时爽,筹资却很难

    面对小区内公共收益和诸多业主的质疑,不少物业公司也有话说。

    “很多属于物业维修储备金支出的费用,因为很难征得2/3以上业主的同意,审批手续也就很难办下来,所以为了做好物业服务,我们以前将小区公共收益都用来补充了物业费中的不足部分。”宁夏嘉屋物业服务有限公司相关负责人杨经理告诉记者,“我们一定会坚决贯彻执行民法典物权编,不会出现将公共收益占用的问题。”

    近几年,国内常有“某小区给业主发放公共收益金”的新闻,采访中,部分市民也表达了希望自己所在小区物业也能将公共收益金发放给业主的愿望。对于个别小区将公共收益分发给业主的行为,已经有十几年基层物业服务经验的杨经理直言:“这种取之于民的收入、用之于民的做法不好定论,因为发放容易、筹集却很难,假设小区出现物业维修储备金不足以支撑公共区域维修的情况的话,没有公共收益金就很难保证维修的及时性。”

    大多数物业从业人员表示,在实际操作中,小区屋顶漏雨、墙体外立面维修,业主同意人数达不到比例,无法申领物业维修储备金;小区弱电系统更新、电梯维修等本应属于物业维修储备金申领范畴的“隐形”工程,也很难做到让2/3以上业主同意并签字。物业公司无法申请,物业维修储备金无法启动,这种情况下,大部分物业公司会选择用公共收益金来补充这部分费用。

    新消息报微信公众号2020年1月3日刊发《中瀛御景拿百万给业主发“红包”!你家小区也能领“年终福利”吗?》一文后,就有网友表示“钱不应该全发”。网友温采留言:“绿化秃的,都不补,钱都分没了。”网友晨晨说:“还是把小区路面修一下实惠。”

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    业主享有权利,也需承担义务

    业主和物业公司的矛盾由来已久,采访中,不少物业从业人员也对个别业主的行为进行了吐槽:有些业主将家中不用的家具、花盆等物件随意丢弃在小区草坪,还有业主将剩饭剩菜倒入导致草坪大面积损坏;个别业主在楼梯间、地下停车场、楼顶等地私自违法搭建,造成墙体、草坪、道路损坏;饲养宠物的业主很少有随时清理宠物粪便的习惯……这些都给物业公司管理带来困扰,也增加了不少维护和维修费用。

    记者注意到,民法典物权编第二百七十三条【业主对共有部分的权利和义务】中规定:业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。第二百八十六条【业主的相关义务及责任】中规定:业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。

    “其实我们都应该认真学习新颁布的民法典物权编。物业和业主想要和谐共处,一方面需要扩大普法宣传,由辖区片警或小区党员对恶意欠缴或故意扰乱小区秩序的人员进行教育,提高其遵法守法意识;另一方面,物业和业主要多沟通、多交流,互相信任、理解才是最重要的。”杨经理说。

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    争取应得权益,实施起来不易

    记者随机采访的市民中,对于小区公共收益分配发放等问题,持羡慕、吐槽态度的约占3/4,持无所谓态度的约占1/4。

    就如何联合小区业主与物业公司协商并争取这部分收益,90%以上的受访者表示很迷茫,称没时间、没能力为大家争取利益。不过,不愿意出头是大多数人的想法:有人争取就鼓掌欢迎,没人争取自己也不会出面去争取。只有极少数市民能够比较理智地分析并愿意为此去和物业公司交涉。

    金凤区上海西路街道银新苑南社区工作人员告诉记者,该社区辖区内的7个住宅区都成立了业主委员会,其中银新苑一区二区的业主委员会已经到期还未补选,而辖区内的两所公寓(写字楼)去年以来一直在申请,但还未办理下来。该工作人员称,民法典刚刚颁布,他们还没有收到辖区内小区业主委员会对于这方面的申请。

    家住金凤区尚景世家的刘先生坦言,法律规定是一回事,执行起来又是另一回事。“我曾在业主群里跟物业公司提出过小区公共收益应该返还业主,但物业公司负责人没有回应,回应的业主也寥寥无几。作为普通市民,我们不知道去哪里申诉。所以说,想要全体业主集体争取应得的权益,感觉太难了。”刘先生说。

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    运用现有法律,维护自身权益

    记者了解到,兴庆区红梅苑小区早在2008年就召开业主大会,成立了业主委员会。2009年,该小区业主委员会成功和物业公司协商,由物业公司每年返还小区内收费停车位收益金20余万元。

    作为宁夏首例业主委员会为全体业主争取公共收益金的当事人,自治区政府法律咨询委员会委员、宁夏大学政法学院教授朱爱农告诉记者,根据2007年颁布的《中华人民共和国物权法》,2008年他组织召开涉及红梅苑小区内2400户居民的全体业主大会,并被选举为业委会主任。通过与物业公司多次协商和不懈努力,最终为业主争取到小区内180个收费停车位(除去管理、人员、税金等合理成本)的公共收益金。从2009年开始,小区业主每年都会分到这笔公共收益金。因为业主委员会不是法人主体,无法在银行开户,这部分收益金拿回来后只能暂时存在个人名下。“虽然业委会内部有会计、出纳分管账务,但这样做风险还是太大,所以我主张公共收益金让业主‘吃干喝净’,当年全部返还,业委会一分钱不留。”朱爱农说,这也体现了小区内共有资源“共同使用,共同收益”的理念。

    朱爱农进一步解释,物业收取的小区内广告费、停车费等很难监管,更何况小区业主其实是一个流动群体,很多物业说这笔钱要留做以后用,可每年都会有业主搬进或搬出,“此时”的收益用到“彼时”的业主,显然不公平。“我当年做这件事虽然很难,但是我们做到了,我们凭的就是法律。”朱爱农说。

    “不论是物权法还是民法典物权编,对于业主的权利和义务,法律条文中都规定得清清楚楚,业主要做的就是运用现有法律,去维护自己应得的权益。”上海中夏(银川)律师事务所律师陈良富如是说。(记者 张雪梅)


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